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第58回 都市圏研究部会

日 時:2016年4月23日(土)14:00~17:00
会 場:大阪市立大学文化交流センター大セミナー室
   〒530-0001 大阪市北区梅田1-2-2-600 大阪駅前第2ビル6階
会場へのアクセスは、以下をご参照下さい。
https://www.osaka-cu.ac.jp/ja/about/university/access#umeda

テーマ:小地域データからみた東京大都市圏の居住分化

趣 旨:都市の空間的内部構造と居住分化(セグリゲーション)は旧くて新しい
問題である。人口の都心回帰が進む東京大都市圏では、単身世帯の増加や高所得
者の集中など大きな変化が進行している。本研究会では、小地域統計を用いた
GIS分析によって、賃貸住宅の分布や居住者の社会経済的属性を把握し、居住分
化の実態と問題点を検討する。

研究発表:
賃貸住宅の特徴からみた東京大都市圏における単身世帯の年齢構成
・・・・・・・・・・・・・・ 桐村 喬(東京大学空間情報科学研究センター)
居住者の社会経済的特性と「近隣の質」
・・・・・・・・・・・・・・ 上杉昌也(立命館大学衣笠総合研究機構)

連絡先:豊田哲也(徳島大学) toyoda.tetsuya@tokushima-u.ac.jp

<報告要旨>

■賃貸住宅の特徴からみた東京大都市圏における単身世帯の年齢構成
桐村 喬(皇學館大)

近年の単身世帯の割合の高まりは,とりわけ大都市圏で顕著にみられる現象である。近年の東京大都市圏における5歳階級別の単身世帯数をみれば,1990年では20~24歳が突出するものの,2010年には,25~29歳が最多で,30歳代や60~64歳の厚みも増した。特に増加した青年・壮年層(25~44歳)の単身世帯をみると,1990年代以降,東京大都市圏の都心でその割合が高まっている。また,未婚単身世帯のコーホート残存率を求めると,1990年代後半に青年層(25~34歳)の単身世帯の都心での残存率の高まりが認められ,都心での人口回復の結果として,青年層の単身世帯が増加してきたことがわかる。
近年の単身世帯の増加と,年齢構成の多様化については,人口学などから要因が分析されており,団塊世代の高齢化や離別の増加,子との同居の減少によって中高年・高齢の単身世帯が増加し,未婚の増加によって若年・青年の単身世帯の増加が生じたとされている。単身世帯の年齢構成に関する地理学的な視点からの研究は少ないが,その増加傾向に関しては,都心の人口回復現象や住宅取得を行う女性単身世帯に関する研究において検討されている。
ところで,東京圏(1都3県)の単身世帯を住宅の点からみると,高齢ほど持ち家居住が増える傾向にあり,1990年以降,持ち家に居住する単身世帯が全般的に増加したものの,依然として単身世帯の大部分は,民営の賃貸住宅に居住している。単身世帯に関する既往研究の多くは分譲住宅に着目しており,単身世帯の多数派である民間賃貸住宅の居住者の分析は必ずしも十分ではない。そこで,本研究では,大規模な不動産物件データベースを利用して,民間賃貸住宅の供給(フロー)や既存物件の特徴(ストック)と,近年の人口・世帯動向および,単身世帯の年齢構成の多様化との関係を検討した。
分析に用いた資料は,アットホーム社が提供する「不動産データライブラリー」であり,2001~2013年にアットホーム社が取得した賃貸物件情報から,棟単位で情報を集計した。対象地域は,2010年の国勢調査結果に基づく関東(東京)大都市圏である。フローの分析では,2001~2010年を対象に,小地域単位(町丁・字)での民間賃貸住宅の供給状況を求め,人口・世帯の動向との関係から,都心の人口回復への民間賃貸住宅の寄与の程度を検討した。ストックの分析では,小地域単位内に存在する全民間賃貸住宅を分析対象とし,小地域単位でストックの特徴を求め,単身世帯の年齢構成の多様化との関係を検討した。
まず,フローの分析の結果から,民間賃貸住宅の供給が多い鉄道駅周辺地域では,人口増加が総じて顕著であることが確認され,都心の人口回復には民間賃貸住宅の供給も一定程度寄与したことが示された。また,若年(15~24歳),青年(25~34歳),壮年(35~44歳)の男女別人口についてコーホート単位でみると,民間賃貸住宅が多数供給された地域では,年齢が若いほど増加傾向が顕著であり,特に2000年代前半には女性のほうが顕著に増加していることが確認された。さらに,民間賃貸住宅の供給が多かった地域のほうが,単身世帯と夫婦と子世帯の増加が顕著である一方,高齢単身世帯では,供給量の差による増加率の差はそれほどないことが明らかになった。職業別の就業者数の増減と,民間賃貸住宅の供給動向との関係は明瞭であり,供給が多く,都心寄りの地域ほど,ホワイトカラーの増加が顕著であり,販売職,サービス職,ブルーカラーは減少傾向にあることが確認された。
次に,2000年の東京大都市圏を対象にストックについて検討した。まず,小地域単位の単身世帯の年齢構成を類型化し,学生,若年・青年,中高年,高齢という4類型を得た。中高年類型や高齢類型の地域では,面積が広く,家賃の安い民間賃貸住宅が多い。しかし,中高年,高齢類型の地域では持ち家に住む世帯が大部分を占め,民間賃貸住宅のストックとの関係はそれほど重要でないと考えられる。一方,若年・青年類型は,最も多くの民間賃貸住宅が存在する地域に広がり,実際に民営借家に住む世帯が多い。また,相対的に狭いものの,新しく家賃の高い民間賃貸住宅が多いという特徴をもつ。2000年の民間賃貸住宅のストックについての分析を施した結果,年齢が若いほど,新しい小規模な民間賃貸住宅の多い地域に居住する傾向にあり,高年齢ほど,古く広い民間賃貸住宅の多い地域に居住する傾向を確認できた。
続いて,民間賃貸住宅のストックの時系列的な変化が与える,単身世帯の年齢構成の多様化への影響を検討するため,小地域単位の年齢階級別の単身世帯数を時系列的に把握できる川崎市に注目して,1995~2010年の分析を行った。その結果,川崎市では鉄道駅周辺などで民間賃貸住宅の供給が進み,青年層の単身世帯が増加した。一方,民間賃貸住宅の供給が進まなかった地域では,単身世帯の高年齢化が進み,中高年,高齢層を中心とする年齢構成に変化したことが明らかになった。
以上の分析から,単身世帯の増大と年齢構成の多様化に関しては,民間賃貸住宅のフローおよびストックが一定程度寄与してきたことが明らかになった。単身世帯も大幅に増加した1990年代後半以降の都心での人口回復期では,民間賃貸住宅の供給が多い地域ほど人口増加の程度は大きく,ホワイトカラーの増加が顕著になっており,民間賃貸住宅の供給は都心での人口回復に対して一定の役割を果たしたと考えられる。また,単身世帯の年齢構成の多様化に関して,民間賃貸住宅の供給と建築年が新しい住宅の多さは,若い世代の単身世帯の増加に寄与するものであり,単身世帯の年齢構成を“若返らせる”効果があると考えられた。また,高年齢化には直接的に寄与しないが,民間賃貸住宅の供給が少ない地域では,高年齢化が進行しやすくなることも示唆された。

■居住者の社会経済的特性と「近隣の質」
上杉昌也(立命館大・衣笠総合研究機構/
日本学術振興会特別研究員PD)

近年,欧米を中心とした近隣効果研究をはじめ,拡大する経済格差を背景として近隣(neighborhood)スケールでの居住分化と都市内で不均衡に分布する「近隣の質」や生活の質との関連が指摘されている。本報告ではGISや小地域データを用いた定量的な分析によって,都市内での所得階層による居住分化とそれに関連づけられる「近隣の質」の空間的不均衡との関係を明らかにするため,所得格差の進展する東京都区部を対象とした2つの実証研究を示し,その成果と今後の展望について議論する。
一つ目の分析の目的は,地区の社会経済的特性が犯罪発生に与える効果について,両者の関係が地区によって空間的に変動する不均質性を検証することである。地区レベルでの客観的な治安のレベルを示す指標として犯罪率がある。本分析では地区の社会経済的特性として町丁目単位の高所得世帯割合に焦点を当て,地区の物理的環境とは別に犯罪率(住宅対象侵入窃盗の1万世帯当たり件数)に与える影響を明らかにする。
初めに重回帰分析の結果,地区の昼夜間人口比率や世帯当たり人員,高齢者率が犯罪率に負の影響を与えていることがわかり,「人の目」としての自然監視性が犯罪を抑制していると解釈される。一方,一戸建世帯率や低層共同世帯率,東京駅までの距離は正の効果を持っており,侵入やアクセスのしやすさが犯罪を誘発することを示唆している。そして地区の高所得世帯割合は,これらの物理的環境を統制しても負の効果を持っていた。つまり地区の社会経済階層が高いほど犯罪リスクは低下することを示しており,逆に階層が低いほど犯罪リスクは高まることから,社会経済的困難による社会的コントロールの減退が犯罪を招くとする社会解体理論が支持される。その要因として,経済的な「防犯弱者」の存在や高所得地区での防犯対策の進展なども考えられる。
続いて地理的加重回帰モデルを用いた分析では,高所得世帯割合も含めて環境要因と犯罪率との関係の空間的不均質性が確認された。約9割の地区では高所得世帯割合が高いほど犯罪率が低いが,地理的には江東・江戸川区,足立区,杉並・中野区などで特にその傾向が強かった。これらの地区は近年再開発が進む江東区の湾岸エリアなど一部を除き,相対的に高所得層の割合が低いエリアに属している。逆に非有意ではあるが係数が正となる地区も大田区など一部存在している。このような地区では,高所得層の集積が犯罪企図者にとっての魅力度を高めている可能性がある。以上の知見は,近年地理的に平準化しつつある犯罪発生パターンに対する説明力の向上にも寄与する。また防犯対策の面では,建造環境の操作(防犯環境設計)だけでなく,警察資源の投入の選択・集中といった方策も有効であると考えられる。
二つ目の分析の目的は,地区の社会経済的特性が近隣関係満足度に与える影響について,居住者層や近隣スケールによる違いを検証することである。近隣関係満足度は,個人レベルでの近隣関係に関する主観的な居住満足度を示す指標であり,本分析では「近隣の人たちやコミュニティとの関わり」(国土交通省住生活総合調査2008)について,近隣の所得構成(高所得世帯割合,低所得世帯割合,所得階層多様性)が与える影響を個人・世帯属性と区別して明らかにする。
マルチレベルモデルを用いた順序ロジスティック回帰分析の結果,住宅特性(所有形態,建て方,床面積),世帯主特性(性別,年齢,居住歴),世帯人員,世帯収入といった世帯属性を統制すると,町丁目近隣の所得構成は満足度に有意な影響を与えなかった。しかし,近隣効果の異質性を検証するためクロスレベル交互作用項を導入したところ,高所得世帯ダミーとの交差項のみすべての近隣変数が有意になり,高所得層にとっては近隣の高所得層の存在は満足度に正の影響を与える一方で,低所得層や多様な所得構成は負の影響を及ぼすことが分かった。同質性の原理からは,社会経済的地位やライフステージが類似している方がよい関係や社会的つながりは形成されやすく,逆に異質的だとそれが難しい。また近隣での住宅所有や子育てといった社会経済的投資が可能な高所得世帯にとっては,将来その見返りが期待できる居住者と良い関係を作っていく動機となる。ただし低所得世帯ダミーとの交差項は全て非有意となり,低所得層にとっては近隣の所得構成は満足度に影響を与えないことが明らかになった。この点に関しては,低所得層の方が近隣との社会的相互作用が小さいために正負にかかわらず影響を受けにくい可能性が考えられる。
さらに近隣スケールの影響も確認するため小学校区近隣を想定すると,町丁目近隣で有意であった高所得世帯ダミーと近隣変数との交差項は近隣の低所得世帯割合のみ負に有意であり,さらにその効果量は低下していたことから,地理的に近い近隣ほど居住者に与える影響が大きいことが確認された。いずれにせよ,高所得層の方が近隣環境に敏感であるのは予想がつきやすいが,本分析ではその効果量や近隣スケールの影響を定量的に明らかにしたことが重要であると考える。それにより,例えば一定以上の低所得層が集積しやすい公的住宅団地を特定の町丁目に集中させないなど具体的な対策が可能になると考えられる。
以上二つの実証分析を通して,日本のように居住分化が小さいとされる都市であっても,小地域の居住者特性が「近隣の質」の空間的不均衡を説明する要因にあることが示された。本研究の意義は,両者の関係が場所や居住者層,近隣スケール等によって変化するという不均質性を定量的に明らかにした点にある。それにより,効率的な犯罪対策や近隣満足度の改善が期待される。ただし,本研究では居住者の所得構成のみに焦点を当てているが,世帯類型や年齢階層といった人口属性の多面性を考慮する必要もある。また因果関係やメカニズム・プロセスの解明も重要であり,海外理論の適用可能性も含めた検証や,対象地域の都市圏への拡張や国際比較も念頭に置いた研究の蓄積が今後の課題として挙げられる。

■討論とまとめ

Q 桐村報告で示された京阪神大都市圏と東京大都市圏の比較分析において,青壮年層の単身世帯の割合の高まりを示すため,単身世帯に限って年齢別構成比を求めているが,人口学的には各年齢階級人口に占める単身者割合を分析する方が妥当ではないか。
A(桐村) 今回は単身世帯の内訳とその変化を分析することを目的としたが,別の集計法も試みたい。
Q アットホーム社「不動産データライブラリー」の特性について,登録データは大手不動産会社が扱う物件が主であることから,東京大都市圏における住宅供給分布の一般的傾向をどこまで説明できるのか。
A(桐村) たしかに,古い文化住宅などは含まれていなかったり,駅に近いエリアのデータが多かったりという偏りが見られる。また同社に加盟していない中小の不動産業が強い地域ではデータがない場合もある。しかし,2004年以降は登録件数が多く,大都市圏の一般的傾向を反映しうるものと考えている。
Q データの集計単位は町丁目であるが,町丁目の面積に分析結果が依存するのではないか。
A(桐村) 東京大都市圏では,京都市内のように町丁の面積差が大きいわけではないのでそれほど問題でない。また,件数ではなく比率で分析すると,外れ値が生じる可能性がある。
Q 分析の結果,単身世帯の増加に民間賃貸住宅の供給が寄与している事実が明らかになったとして,そこから導かれる政策的含意はなにか。近年,東京への人口集中と極端に低い出生率が問題視されている。ファミリー層向けの賃貸住宅が少なくかつ家賃が高額なことが,人口構成の偏りを生む要因の一つであろう。賃貸住宅に住む若年単身世帯の増加を“若返り”として肯定的にとらえるだけでよいのか。
A(桐村) 賃貸住宅数の増減を単純に肯定ないし否定するわけでないが,近年増加する空き家問題については注意を払うべきである。また,建て替えなどで退去を迫られた高齢単身者が新たに賃貸住宅を借りられない事例があるため,このようなケースが増加している地区を把握し,新たに賃貸住宅を借りる際に保証人を代行するなど政策的な支援を行うことが必要だろう。
Q 上杉報告分析に関して,犯罪率と高所得者世帯率(または低所得世帯率)との間には直線的な相関関係があるのか。
A(上杉) 犯罪率と変数の単相関は考察していない。既存の研究では物理的な建造環境要因の役割が強調されているが,本分析ではその影響を統制して関係を見ている。なお,回帰モデルでは,犯罪率に対して低所得世帯率はプラスで有意という結果が得られている。
Q 地区の社会経済的属性と犯罪発生率の理論的背景について,1)犯罪発生場所と犯人の居住地との対応関係はどうなっているのか。2)「割れ窓理論」のように犯罪が犯罪を誘発する過程を分析に組み込む可能性はあるか。3)近隣コミュニティの犯罪抑止力をどう考えるか。
A(上杉) 1)犯罪者の居住地や行動を考慮すべきだが,データがなく,分析は困難である。2)割れ窓理論に関しては分析のスケールが異なり,また,社会的コントロールがあれば犯罪の誘発を防ぐことができる。3)コミュニティの監視を変数とすることに関しては,例えば一戸建て世帯率を用いることなどが考えられる。
Q 1)犯罪率に対して東京駅からの距離が独立変数として有意なのは,都心では空き巣に入る住宅自体が少ないためか。2)「近隣の質」に関する後半の分析では,近隣の人間関係の満足度を従属変数とし,近隣環境そのものに対する満足度を扱っていないのはなぜか。
A(上杉) 1)世帯当たりの犯罪率なので,住宅数は分析上統制されている。2)今回の分析では,近隣の何に満足しているかを検討するため,理論的な説明が容易な近隣の人間関係に着目した。また,他の土地全体の要素を変数に含めると解釈が難しくなると予想される。
Q 近隣関係の満足度の評価について,回答者が「濃密なコミュニティの交流があるから満足」と感じるのか,「煩わしい近所付き合いがないから満足」と感じるのか,人によって異なると思われる。実際の日常生活行動と満足度の関係に注目すべきではないか。
A(上杉) 高所得層の方がコミュニティとの関係性が強い傾向があるが,利用したデータでは近隣住民との付き合いを尋ねていないためその点は考慮できない。今後は独自調査が必要と思われる。
Q 世帯規模が小さくなり単身世帯が増加することによって,犯罪や近隣の満足度に対して影響するのか。
A(上杉) その地域の所得が低いから負の外部性を与えているのか,単身世帯が多いことや賃貸住宅が多いことが負の外部性を与えているのか,今後の研究課題としたい。

座長所見 都市の空間構造と居住分化(セグリゲーション)は地理学にとって旧くて新しい問題である。1990年代以降,都心での人口回復が進む東京大都市圏では,単身世帯の増加や高所得者の集中など大きな変化が進行している。こうした社会経済属性の構成や分布の変化は,住宅市場の需要・供給関係と深く結びつくと同時に,近隣空間やコミュニティの質に影響を与えていると考えられる。今回の研究部会では,小地域統計を用いたGIS分析によって,賃貸住宅の分布や居住者の社会経済的属性を把握し,居住分化の実態と問題点を検討することを目的に,2件の発表と討議をおこなった。研究発表はいずれも精緻なデータ分析に基づくもので,東京を事例に近年の都市社会の変化を指摘した点で大きな意義をもつ。ただし,小地域データを用いた大都市圏の分析には,使用できるデータとエリアの限界を克服する難しさも指摘された。また,単身世帯とファミリー世帯,低所得者と高所得者が居住分化する傾向が強まっているとすれば,それは同質的な近隣の形成と住民満足度の向上につながるのか,あるいは社会的格差や分断の空間的な固定化をもたらすのか,今後の都市像を見通す広い視点から議論が求められるだろう。           (豊田哲也)

(参加者18名,司会:豊田哲也,記録:木村義成・根田克彦・山神達也)

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2016.04.01  Comment:0
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